Achat immobilier: Sachez négocier avec votre banquier

Soignez votre profil emprunteur

Faire bonne impression : voilà l’astuce ! Et pour ce faire, un bon apport personnel est la clé de voûte d’un plan de financement réussi. Vos économies, une donation, un prêt familial, voire certains prêts aidés (prêt à taux 0 %, Prêt épargne logement, prêts accordés par la CAF…) pourront vous aider à le constituer. Plus la somme dont vous disposerez en propre avant le recours à l’emprunt sera conséquente, et meilleures seront les conditions consenties par la banque.
Si vous n’avez pas d’apport personnel, pas de panique ! Vous pourrez emprunter, mais les conditions seront moins avantageuses et votre banquier vous demandera plus de garanties. Il s’attachera, tout particulièrement, à l’analyse de la pérennité de vos revenus (ancienneté professionnelle, sécurité de votre emploi).

Préparez un plan de financement

Faire un plan de financement vous permet de savoir où vous allez financièrement. Vous pourrez ainsi négocier avec votre banquier, en mettant en avant des arguments chiffrés. Cela signifie :
– évaluer l’épargne dont vous disposez (économies, produit de la vente d’un bien immobilier…)
– estimer votre capacité de remboursement avant de choisir parmi les différentes formules de crédit immobilier.
– anticiper sur l’évolution de vos ressources et de vos besoins futurs.
Concrètement, rien ne sert de vous lancer dans un projet qui dépasse vos capacités financières. Vous risquez de ne pas pouvoir faire face et votre rêve peut vite virer au cauchemar. Pour bien calculer votre budget, commencez par dresser la liste de vos ressources régulières (salaires, revenus de placements…) en excluant d’office toute rentrée d’argent aléatoire ou épisodique (primes, prestations familiales…).
Ensuite, déduisez toutes vos dettes (crédit pour la voiture, achat de mobilier ou d’électroménager) et listez toutes les dépenses liées directement à votre projet immobilier : honoraires, droits de mutation, taxes en tout genre… Vous connaissez à présent votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la part de budget que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit. L’idéal est de ne pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels.

Négociez les points clés

Afin de négocier au mieux votre crédit, il est préférable de maîtriser les différents composants d’un financement.
• Le taux : s’il est fixe, comparez plusieurs offres de prêt immobilier et choisissez la meilleure proposition. S’il est variable, il faut connaître la marge de la banque et l’indice qui fait varier le taux.
• L’assurance : faites surtout jouer la concurrence ! Vous pouvez parfaitement demander une délégation d’assurance.
• Les pénalités de remboursement anticipé sont un point primordial à négocier. Pensez à demander une annulation de ces pénalités quand vous faites votre demande de financement.
• Les frais de dossier : sachez que les banques et les courtiers peuvent travailler sans frais de dossier (ce n’est pas une généralité), mais qui ne demande rien n’a rien.
• Les garanties : souvent, vous aurez le choix entre une garantie hypothécaire et une caution. Attention, contrairement à une idée reçue, la caution n’est pas forcément la moins chère.

Taux du prêt
Attention, les taux sont plus élevés sur des durées longues (20-25 ans) que sur des durées courtes (10-15 ans).

Stéphanie Swiklinski

Dans quels cas peut-on faire un mandat de protection future ?

Avec le mandat de protection future pour soi, on devance les éventuels problèmes à venir. Contrairement aux mesures de protection, plus ou moins contraignantes (sauvegarde de justice, tutelle ou curatelle), qui peuvent être décidées par le juge, ici c’est vous qui choisissez de vous organiser pour l’avenir. Ce mandat permet, en effet, d’anticiper votre éventuelle dépendance, en désignant un mandataire pour gérer votre vie quotidienne et celle de vos biens, le moment venu. Il s’agira d’une personne de confiance et non de quelqu’un désigné par le juge. Il est aussi possible de consentir un mandat pour autrui. C’est le cas pour des parents qui souhaiteraient faire un mandat pour leur enfant mineur ou pour leur enfant majeur handicapé.

Qui peut être mandataire ?

Vous pouvez confier l’ensemble du mandat à un seul mandataire qui veillera à la fois à la protection de la personne et à celle du patrimoine. Vous pouvez aussi dissocier les deux aspects avec deux mandataires différents. Il est également possible d’opter pour une personne morale inscrite sur la liste des mandataires judiciaires de protection des majeurs, disponible à la Préfecture ou au Tribunal d’Instance, ou choisir un mandataire professionnel comme un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Quel est l’intérêt du mandat notarié ?

Le mandat de protection future pour soi peut être sous-seing privé. Dans ce cas, le rôle du mandataire sera limité aux actes dits conservatoires (ceux qui, par nécessité ou urgence, servent à sauvegarder un droit ou empêcher la perte d’un bien) ou aux actes de gestion courante. L’avantage du mandat notarié est de permettre au mandataire de faire des actes patrimoniaux, comme une vente par exemple, sans qu’il soit nécessaire de faire intervenir le juge. En revanche, les donations restent soumises à l’autorisation préalable du Juge des Tutelles. Avec un mandat notarié, c’est au notaire que le mandataire devra rendre des comptes tous les ans.
Attention, le mandat de protection future pour autrui (par exemple un mandat pris par des parents pour leur enfant handicapé) doit obligatoirement être fait par acte notarié.

Stéphanie Swiklinski